재건축사업 시행절차

재건축사업은 다음의 절차에 따라 시행된다.

재건축사업

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 정비구역에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 사업을 말한다.

⊙ 관리처분계획

종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장 군수의 인가를 받아야만 기존의 건축물의 철거를 할 수 있다.

주택분양 기준

- 1세대 소유 주택수 만큼 분양

- 따라서 1세대가 2이상의 주택을 소유한 경우에는 2이상의 주택분양이 가능하나, 투기과열지구에서는 2주택 이상자라도 2주택까지만 분양이 가능합니다.

재건축사업과 세금

⊙ 재건축조합의 납세의무 범위

재건축조합에게 토지 등을 양도하고 환지청산금을 교부받는 경우에는 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이 되는 것이며,

재건축조합이 법인에 해당되지 아니하여 소득세법 규정에 의한 거주자로 보는 경우 동 조합이 일반인에게 상가 및 잔여주택을 분양하는 사업은 건설업에 해당되어 종합소득세가 과세된다.

⊙ 입주권의 양도

재건축조합의 조합원(사업계획승인일 현재 비과세요건을 갖춘 주택을 소유한 자에 한함)이 재건축조합을 통하여 취득하는 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는

→ 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 한다.

→ 위의 요건을 갖추지 아니한 자가 입주권을 양도하는 경우에는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”를 양도한 것이므로 양도소득세가 과세된다.

⊙ 주택의 보유기간 계산

보유하던 주택이 주택건설촉진법에 의한 재건축으로 완공된 경우 보유기간은 종전주택의 보유기간, 재건축 공사기간, 재건축주택의 보유기간을 합하여 계산한다.

⊙ 재건축기간 중에 취득한 주택의 보유기간 특례 인정

재건축조합의 조합원( 1세대 1주택자에 한함)이 재건축사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 사업계획에 따라 취득하는 재건축주택으로 세대 전원이 이사하게 됨에 따라 다른 주택을 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 비과세 된다

다만, 이 때에는 재건축주택의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 다른 주택을 양도하여야 한다.

※ 재건축한 아파트를 양도한 경우

- 다른 주택 취득일로부터 1년 이내에 재건축아파트(양도일 현재 비과세요건을 갖춘 경우에 한함)를 양도하는 경우에 는 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용하여 비과세함(2002. 11. 23 이후 결정하는 분부터 적용)

⊙ 재건축으로 인한 1세대 2주택 비과세 사례

- 1세대 2주택인 상태에서 1주택이 재건축 시행으로 인하여 멸실된 상태에서 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)한 주택에 해당하면 양도소득세가 비과세 된다.

⊙ 재건축조합을 결성하여 주택을 철거하였으나 사업이 무산되어 나대지 상태로 양도하는 경우

3년 이상 보유한 연립주택의 재건축을 위하여 건물을 철거한 상태에서 재건축이 무산되어 토지만 양도한 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 없다.