농가주택이나 대지가 넓은 주택의 경우는 그 부수되는 토지 안에 실제로 주거용으로 사용하는 무허가 건물이 있는 경우가 종종 있다.

이 때 부수토지가 넓어서 기준면적을 초과하는 토지가 발생되고 그에 대하여 양도소득세가 과세되는 경우 등기부등본 등 공부상의 내용만을 가지고 세금을 계산하면 실제 내야 할 세금보다 훨씬 많은 세금을 내게 된다.

이러한 경우에는 어떻게 해야 하나?

1세대 1주택 비과세

소득세법에서는 1세대 1주택과 그에 부수되는 일정한 범위 내의 토지를 양도함으로써 발생된 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있다.

여기서“1세대1주택”이라 함은1세대가 양도일 현재국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택(미등기, 고가주택은제외)의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 보유기간 3년이상이면서 거주기간 1년이상)인 것과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된면적의5배(도시계획구역밖은1 0배)이내의토지를말하며,“주택”이라 함은 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속건물을 말한다.

따라서, 공부상 점포 또는 사무실로 되어 있는 건물이나 무허가건물도 실제로 주택으로 사용되는 때에는 주택으로 보며, 농가주택의 부수창고 등도 주택으로 본다.

절세방안

주택의 일부 또는 부수토지 내에 무허가주택이 일부 있더라도 1세대 1주택으로 비과세되거나 허가받은 건물만을 가지고 계산하더라도 그 부수토지가 기준면적 이내인 때에는 문제가 없다.

문제는 대지가 넓어 기준면적을 초과하는 토지가 나오는 경우인데, 이런 때에는 공부에 등재되지 않은 무허가 건물은 없는지 또는 주택으로 볼 수 있는 부속건물은 없는지를 철저히 살펴보는 것이 좋다. 왜냐하면 주택으로 볼 수 있는 무허가건물이 있으면 그 바닥면적의 5배(또는 1 0배)에 상당하는 토지에 대하여도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

예를 들어, 도시계획구역 내에 있는 주택으로 대지가 150평이고 허가건물의 바닥면적이 20평, 무허가건물의 바닥면적이 10평이 있는 경우

· 공부상의 내용만 가지고 계산하는 경우에는 50평(150평- 20평×5배)에 대하여는 양도소득세가 과세되나

· 주택에 해당하는 무허가건물이 있음을 입증하면 {150평- (20평+10평)×5배} = 0이므로 과세대상 토지가 발생하지 않는다

무허가건물이 있음을 입증하는 것이 쉬운 일은 아니나 대체로 다음과 같은 서류를 준비하면 될 것이다.

- 부동산매매계약서(무허가건물부분도 반드시 표기)

- 무허가건축물에 대한 재산세납부영수증 또는 과세대장 사본

- 무허가건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록표등본

- 양도당시의 날자가 표시된 현장사진

- 인근주민들의 인우보증서 등

〈참고예규〉

· 농가주택의 부수토지 위에 있는 농업에 필요한 기구 및 수확물을 보관하기 위한 창고 등은 농가주택에 포함됨.

· 주택에 부수되는 토지에 축사 등의 건물이 있는 경우로서 축사등의 건물이 주택보다 큰 경우에는 주택의 부속건물로 보지 아니함.