고가주택의 범위

“고가주택”이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

겸용주택의 1세대 1주택 판정시 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분을 포함한 전체 실거래가액을 가지고 고가주택 여부를 판정한다.

고가주택에 대한 규제내용

1) 1세대 1주택 비과세 적용 배제

고가주택을 양도하면 1세대 1주택으로서 비과세 요건을 갖추었더라도 비과세 규정을 적용하지 않는다. 다만 양도가액이 6억원을 초과하지 않는 부분에 대해서만 비과세합니다.

2) 실지거래가액으로 양도소득세 계산

부동산을 양도하면 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산하나, 고가주택을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산한다.

보통 실지거래가액으로 세금을 계산하면 기준시가로 계산하는 것보다 세금이 많이 나오므로 불리하다.

고가주택의 양도소득 계산

1세대 1주택에 해당되더라도 고가주택을 양도하면 양도소득세가 과세되는데, 이 때에는 양도소득 전체에 대하여 과세하는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득세를 과세한다.

고가주택의 양도소득은 다음과 같이 계산한다.

양도가액 - 필요경비 = 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득

ㆍ 고가 주택의 양도차익
    = 총 양도차익×(양도가액- 6억원) /양도가액

ㆍ 고가주택에 적용할 장기보유특별공제액

= 총 장기보유특별공제액×(양도가액- 6억원) /양도가액

〈참고예규〉

o 1세대 1주택인 고가주택을 가진 자가 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 고가주택을 양도하는 때에는 일시적 2주택 비과세특례규정을 적용하여 6억원을 초과하는 부분의 양도소득에 대하여만 양도소득세를 과세한다.