4. 양도소득세 계산방법

계산절차는 다음과 같습니다.

양도가액 및 취득가액은 다음과 같이 계산합니다.

○ 원칙 : 기준시가에 의하여 계산합니다.

- 토 지 : 개별공시지가

- 건 물 : 국세청장이 정한 기준시가

- 공동주택 : 국세청장이 토지와 건물을 일괄 고시한 기준시가

○ 다음의 경우에는 실지거래가액으로 계산합니다.

- 단기매매차익 목적의 투기거래

       ? 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우
       ? 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우

     - 조세부담 회피목적의 투기거래

       ? 허위계약서작성, 주민등록허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 양도하는 경우
       ? 미등기자산을 양도하는 경우

    - 고가주택을 양도하는 경우

    - 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하는 경우
      양도자가 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 확정신고 기한까지
      납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

    - 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 지정하는 지역에 소재하는 부동산

    - 1세대 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택( 2002 . 10 . 1이후 양도분부터)

토지에 대한 개별공시지가는 양도 또는 취득 당시에 고시되어 있는 공시지가를 적용합니다.

○ 개별공시지가 기준일 및 고시일 현황

- 토지에 대한 기준시가를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도한 경우에는 직전의 기준시가에 의합니다.

예) ’98.5.30 취득시 : 취득 기준시가는 ’97.1.1 기준 개별공시지가 적용
     ’98.8.10 양도시 : 양도 기준시가는 ’98.1.1 기준 개별공시지가 적용

○ ’90년 개별공시지가 고시전인 1990.8.30 이전에 취득한 토지의 취득 당시 기준시가는 다음 산식에 따라 환산한 가액으로 합니다.

- 분모의 가액은 90.8.30 시가표준액을 초과하지 못하며
- 시가표준액 비율은 1 0 0분의 1 0 0을 한도로 합니다.
- 취득당시 시가표준액 계산시 주의사항(의제취득일)
▷ ’84.12.31 이전에 취득한 경우에는 ’85. 1. 1 (의제취득일) 의 시가표준액을 적용

필요경비는 부동산의 가치 증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산합니다.

○ 기준시가로 신고한 경우

- 토지：취득당시 개별공시지가 × 3% (미등기는 0 . 3 % )
- 건물：취득당시 국세청 기준시가 × 3% (미등기는 0 . 3 % )

○ 실지거래가액으로 신고한 경우

- 소개비, 설비비와 개량비, 자본적지출 및 양도비용 등

※ 취득세·등록세 등 취득에 소요된 비용은 취득가액에 가산합니다.

제 공제의 내용은 다음과 같으며,미등기전매 자산은 공제받지 못합니다.

○ 장기보유 특별공제(토지와 건물만 공제됨)

- 보유기간이 3년 이상 5년 미만 : 양도차익의 1 0 %
- 보유기간이 5년 이상 1 0년 미만 : 양도차익의 1 5 %

(기준면적 미만의 고가주택은 25%, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)

- 보유기간이 1 0년 이상인 경우 : 양도차익의 3 0 %

(기준면적 미만의 고가주택은 50%, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)

※ 기준면적 미만 고가주택 : 2003.1.1이후 양도분부터 적용

- 공동주택(아파트 등) : 전용면적 4 5평 미만

- 단독주택 : 건평 8 0평 미만이고 동시에 대지 1 5 0평 미만인 것

○ 양도소득 기본공제

주식과 주식 외 자산(부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산)으로 구분하여 각각 연간 2 5 0만원을 공제합니다.

- 1년에 2회 이상 양도하는 경우에는 그 과세기간 중 먼저 양도하는 양도소득금액에서부터 순차로 공제합니다.

양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이  적용됩니다.

※ 투기지역에 대하여는 필요시 기본세율의 ±15% 범위 내에서 탄력세율을 적용할 수 있습니다.