토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해 보아야 생활설계에 도움이 되며 나중에 세금 때문에 당황하는 일이 없게 됩니다.

양도소득세

부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세를 할 수도 있습니다.

1. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세

양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택

○ 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택(고가주택을 제외함)만을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말합니다. 다만, 서울특별시, 과천시 및 5대신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)지역에 소재하는 주택은 3년 이상 보유기간 중 1년 이상 거주하여야 합니다.

○ 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택 정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 1 0배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.

○ 여부의 판정은 주민등록표에 의하되, 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에는 실질 내용에 따라 판정합니다.

※ 참고사항

□ 서울, 과천, 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된
   5대 신도시 지역에 소재하는 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세요건에 1년 거주요건
  추가 관련 경과조치

  - 원칙 : 02. 10. 1 이후 최초로 양도하는 분부터 개정규정 적용

  - 경과규정:  02. 10. 1 현재 2년 초과 보유한 경우에는 10. 1부터 1년 이내 양도시 종전규정을
      적용함 (즉, 양도일 현재 3년 이상 보유요건을 충족시 비과세함)

□ 5대 신도시 범위

이 자료는 국세청에서 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대신도시 지역 해당지번을  5대신도시 관할
지방자치단체로부터 수집하여 게시하였읍니다.(상세지번은 아래표의 해당동을 클릭하시면 됩니다)
개별자산에 대한 구체적인 해당 여부는 관할시(구)청 및 신도시 사업시행자(한국토지공사, 대한주택공사)에게 직접 확인하시기 바랍니다.

다음의 경우에는 3년 이상 소유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않습니다.

○ 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 때

○ 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때

○ 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 때

○ 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업기간중 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축아파트로 세대전원이 이사하게 되어 팔게 될 때
다만, 이 경우에는 재개발·재건축된 주택의 준공일로부터 1년 이내에 양도하여야 합니다.

○ 임대주택법에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 때

○ 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때

그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.

○ 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 ‘미등기전매’는 양도소득세를 물게 됩니다.

- 이 때는 양도차익의 60%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.

○ 1세대 1주택이라도‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야합니다.

[ 고가주택으로 보는 경우 ]

○ 고가주택의 범위

- ‘고가주택’이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말합니다.

○ 1세대 1주택 고가주택에 대한 양도차익 계산

즉, 고가주택에 해당되더라도 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

【 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 】

- 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

【 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때】

- 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반주택을 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다.
다만, 2002. 12. 31 이전에 상속받은 주택을 2004. 12. 31까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 양도시기에 상관없이 양도소득세를 과세하지 않습니다.

- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.

【 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 】

- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.(단,고급주택의 범위에 해당되는 경우에는 과세)

【 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 】

- 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

【 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때 】

- 1세대 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 6 0세(여자의 경우55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위하여 세대를 합친 후, 그 합친 날로부터 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년이상 보유 및 1년이상 거주)하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

【 결혼으로 2채의 집이 될 때 】

- 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우, 결혼한 날로부터 2년 이내에 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년이상 보유 및 1년이상 거주) 하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

【 농어촌주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 될 때 】

- 1주택을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역 (도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년이상 거주)하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

※ 농어촌 주택이라 함은 다음과 같은 경우를 말합니다.

   - 상속주택：피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

   - 이농주택：농업, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

   - 귀농주택：농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 3 0 0평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 2 0 0평 내외)

이밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

【 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때 】

- 1세대 1주택으로서 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년이상 보유 및 1년이상 거주)한 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면적 보다 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다. 그러나주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세를 과세하지 않고, 나머지 점포부분은 양도소득세가 과세됩니다.

【 도시재개발사업으로 당초 조합원이 새로이 취득한 아파트를 팔았을 때 (주택건설 촉진법에 의한 재건축사업 포함) 】

- 1세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사업 시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양받아 완공된후 이를 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 그러나 아파트가 완공되기 전에 아파트 입주권을 팔았을 때에는‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다.

- 단, 기존주택이 관리처분인가일 현재 1세대 1주택으로 비과세요건을 갖춘 주택인 경우 관리처분인가일 후 입주권으로 양도하더라도 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 됩니다.